Оценка объектов недвижимости затратным подходом

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

  • оценка рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок;
  • расчет восстановительной стоимости, расположенных на земельном участке улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства);
  • установление величины накопленного износа;
  • расчет восстановительной стоимости улучшений с учетом износа;
  • корректировка восстановительной стоимости с учетом износа на дополнительно произведенные затраты, существенно увеличивающие первоначальную стоимость улучшений (реконструкция, модернизация, косметический ремонт и т. д.);
  • определение предпринимательского дохода;
  • суммирование рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок с восстановительной стоимостью улучшений с учетом износа и предпринимательского дохода.

При затратном подходе оценка рыночной стоимости земельного участка осуществляется только в случае наличия на него правоустанавливающих документов, т. е. при условии юридически оформленного имущественного права на земельный участок (прав собственности аренды, сервитута и иных вещных и обязательных прав).

В настоящем расчете оценка земельного участка не производится в связи с отсутствием на него правоустанавливающих документов.

Следует отметить, что, не всегда можно правильно оценить возможности земельного участка для оцениваемого объекта, так как не всегда он может являться наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования данного земельного участка.

Расчет восстановительной стоимости вышеназванного объекта выполняется на основе оценки стоимости строительства аналогичного объекта (стоимости замещения) с учетом износа.

Стоимость строительства может определяться по укрупненным показателям восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений с применением коэффициентов пересчета строительно-монтажных работ в соответствии с нормативной документацией и Межрегиональным информационно-аналитическим бюллетенем «Индексы цен в строительстве».

Восстановительную стоимость здания можно рассчитать через определение стоимости основных строительных материалов для возведения данного объекта в современных условиях.

Заработная плата рабочих берется 45 % от стоимости строительных материалов, а затраты на эксплуатацию машин и механизмов – 25 % от той же базы. Накладные расходы взяты в размере 10 % от суммы прямых затрат. Отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электросети и телефонизация считаются по базе стоимости общестроительных работ – 2,5; 2,5; 3; 3; 2; 1 % соответственно. Процент прочих работ и затрат составляет 30 % и считается от стоимости объекта.



Статьи затрат в табл. 5.2., которая иллюстрирует окончательный расчет восстановительной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, рассчитываются укрупненно, для того, чтобы не углубляться непосредственно в технику расчета (она познается при постоянной практике).

Следующим важным этапом при оценке данного объекта является оценка износа здания.

Степень физического износа объекта недвижимости, определяется путем обследования фактического технического состояния здания в целом или технического состояния отдельных конструктивных элементов.

Существуют следующие формулы, по которым можно определить процент физического износа здания в целом и процент износа конструктивных элементов здания.

Процент износа здания в целом определяется как средняя арифметическая взвешенная, выведенная из процента износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по удельным весам в общей стоимости восстановления, где КИц – процент износа здания в целом, средняя арифметическая взвешанная, в %; Арем – удельный вес стоимости конструктивного элемента в общей стоимости восстановления здания, в %; Икэ – износ конструктивного элемента, установленный на основе обследования его фактического технического состояния, в %, где Тф – фактический срок службы конструктивного элемента, годы; Тн – нормативный срок службы конструктивного элемента, годы.


Восстановительная стоимость здания (Авосст.) определяется следующим способом:

Авосст. = А2000 х (1 – КИц ) = 71070,15 х (1–0,264) = 52307,63 тыс. руб. (5.15)

Корректировка восстановительной стоимости (Авосст.) с учетом износа на дополнительно произведенные затраты на косметический ремонт оцениваемого объекта и на величину предпринимательского дохода.

В результате анализа рынка отделочных работ было установлено, что цена проведения косметического ремонта составит 1200 руб. за 1 м2. В соответствии с этим затраты на косметический ремонт в текущих ценах составляют:
Арем. = Цр х S = 1200 руб. х 5421,00 м2= 6505, 20 тыс. руб., (5.16)
где Арем. – стоимость косметического ремонта;
Цр – цена ремонта в расчете на 1 м2;
S – площадь помещений, подлежащих ремонту.

Общую восстановительную стоимость улучшений необходимо увеличить на сумму предпринимательского дохода, который является вознаграждением за инвестирование капитала в строительство и принятие, связанного с этим коммерческого риска. Средняя рыночная величина прибыли фирм-застройщиков составляет 20 % от восстановительной стоимости улучшений.

Итоговый расчет стоимости оцениваемого объекта с использованием затратного метода производится по формуле:
Азат. = (Авосст. + Арем.) х kпр.д. х kндс = (52307,63 + 6505,20) х 1,2 х 1,2 = 84690,48 тыс. руб., (5.17)
где Азат. – стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная затратным методом;
Авосст. – восстановительная стоимость оцениваемого объекта с учетом физического износа в ценах на 01.01.2006 г.
kпр.д. – коэффициент учета предпринимательского дохода;
kндс – коэффициент учета налога на добавленную стоимость.

Сфера применения затратного подхода – это новое строительство; реконструкция, оценка недвижимости для страхования, налогообложения, оценка недвижимости на «пассивных» рынках.

Источник: 
Шевчук Д. А., Экономика недвижимости. Конспект лекций
Материалы по теме
Принципы оценки недвижимости
Тэлман Л.Н. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Под ред. проф. В.А. Швавдара. — М...
Доходный подход к оценке недвижимости
Шевчук Д. А., Экономика недвижимости. Конспект лекций
Принципы оценки объектов недвижимости
Шевчук Д. А., Экономика недвижимости. Конспект лекций
Технология оценки объектов недвижимости
Шевчук Д. А., Экономика недвижимости. Конспект лекций
Оценка платежеспособности предприятия
Финансовый менеджмент : учебник / коллектив авторов ; под ред. Н.И. Берзона и ТВ. Тепловой...
Право собственности на недвижимость, ее формы и объекты
Шевчук Д. А., Экономика недвижимости. Конспект лекций
Оценка рынка сбыта в бизнес плане
Экономический анализ реальных инвестиций
Технологии оценки персонала
Хруцкий В.Е., Оценка персонала
Оставить комментарий