Принципы оценки недвижимости

В основе науки об оценке лежит ряд принципов, руководящих процессом выполнения любого задания по оценке и составлением любого отчета. Эти принципы представляют собой трактовку общеэкономических законов с позиции участников рынка недвижимости и общеэкономических и призваны обобщить принципы, влияющие на стоимость. Приведенные ниже принципы считаются важнейшими и при правильном применении приводят к достоверным заключениям о стоимости.

Принцип полезности
1. Наилучшее использование — это общеполагающие концепции в оценке недвижимости, оно представляет собой оптимальное сочетание характеристик оцениваемого имущества и сложившихся на текущий момент рыночных условий.
2. Принцип наилучшего использования основывается на следующей предпосылке: верхняя граница цены, которую готов заплатить покупатель, определяется его мнением относительно наиболее выгодного использования приобретаемого имущества. Таким образом, как незастроенные, так и застроенные земельные участки имеют тенденцию эксплуатироваться в соответствии со своим наилучшим использованием. Однако указанное в отчете наилучшее использование может не совпадать с текущим использованием оцениваемого имущества,

3. При определении наилучшего использования принимают во внимание:
• рыночные условия (прежде всего, преобладающие способы землепользования в окрестностях оцениваемого имущества);
• существующие нормы зонирования;
• ожидаемые изменения на рынке недвижимости;
• текущий способ использования имущества.
4. Наилучшее использование — это вероятное и юридически разрешенное использование участка земли (свободного или с улучшениями), которое физически возможно, экономически обоснованно и приводит к его наивысшей стоимости.
5. В отчете об оценке наилучшими признаются как одно конкретное использование, так и последовательная смена различных его способов.
6. Диапазон способов использования: земельного участка может быть ограничен имеющимися на нем улучшениями: во-первых, для участка свободного и готового для застройки в соответствии с наилучшим использованием; во-вторых, для участка с уже имеющимися улучшениями.
7. Если текущее использование не является наилучшим, оно может продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при наилучшем использовании не превысит стоимости недвижимого имущества (земли и улучшений) при текущем использовании за вычетом затрат по сносу имеющихся улучшений. Например, складские помещения, расположенные в промышленной зоне, скорее всего будут отвечать наилучшему использованию участка земли, на котором он» находятся. Однако, если подобные объекты расположены в деловом квартале центральной части города, вполне возможно, в соответствии с принципом наилучшего использования, имеющиеся улучшения будут снесены, а участок отдан под строительство офисного здания или торгового центра.
8. Наилучшее использование с течением времени может меняться. Рассмотрим, например, земельный участок с находящимся га нем жилым домом. Автострада, строительство которой недавно закончилось, пролегла в непосредственной близости от участка, В изменившихся условиях наилучшим пользованием его может стать строительство мотеля, заправочной станции, автосервиса или ресторана быстрого обслуживания.

Принцип замещения
1. Все объекты недвижимости, несмотря на их разнообразие, сопоставимы с точки зрения своей способности удовлетворять определенные потребности владельца или приносить ему доход.
2. Осведомленный покупатель на открытом рынке не заплатит за недвижимое имущество цену, превышающую затраты по приобретению имущества, в равной степени привлекательного для покупателя.
3. В соответствии с принципом замещения предполагается, что покупатель рассмотрит имеющиеся у него альтернативные варианты поведения и будет вести себя рационально, располагая достаточным временем для принятия решений.
4. Среди альтернативных вариантов поведения покупателя могут быть покупка имущества со схожими свойствами, воспроизводство аналогичных улучшений на другом участке земли или вложение средств, обеспечивающее сопоставимый по своим характеристикам доход,
5, Таким образом, принцип замещения позволяет установить верхний предел стоимости оцениваемого имущества. Данный принцип лежит в основе применения метода сравнимых продаж.

Изменение условий
1. Изменение рыночных условий — это неизбежный и постоянный процесс, как бы постепенно и скрыто он ни происходил. Чем активнее рынок, тем быстрее протекают изменения. К самым резким сдвигам на рынке недвижимости приводят изменения законодательства, строительство новых объектов, закрытие промышленных предприятии, а также форс-мажорные ситуации в виде военных действий или природных бедствий.
2. Социальные, экономические, политические, природные и другие факторы постоянно оказывают положительное или отрицательное влияние на стоимость недвижимости.
3. Перед оценщиком стоит задача — выявить текущие и ожидаемые изменения на рынке. Поскольку изменения происходят постоянно, любая оценка действительна только на определенную дату.
4. При использовании цен прошлых сделок в методе сравнимых продаж в них необходимо вносить временные поправки.

Источник: 
Тэлман Л.Н. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Под ред. проф. В.А. Швавдара. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005