Техническая экспертиза объектов недвижимости

Обследование зданий и сооружений — сфера деятельности специалистов, имеющих соответствующие лицензии. Для оценщиков необходимо знать основные положения по обследованию конструкций, методы анализа их состояния, правильно использовать результаты технической экспертизы при определении стоимости оцениваемого объекта.

Сохранность и долговечность зданий и сооружений во многом зависит от условий эксплуатации, внешних воздействий, принятых проектных решений, используемых при строительстве материалов и конструкций, качества строительно-монтажный работ. Большое значение для сохранности объектов имеет своевременное выполнение профилактических, планово-предупредительных и капитальных ремонтов.

Одна из основных задач оценщика при работе на объекте — определение физического износа оцениваемого объекта. В зависимости от условий эксплуатации последнего необходимо различать два основных вида физического износа: нормальный, или естественный, и индивидуальный.

Нормальный (нормативный) физический износ — утрата (уменьшение) восстановительной стоимости или стоимости замещения типового объекта, обусловленная сроком его службы при проектных условиях эксплуатации и своевременном текущем ремонте.

Нормальному физическому износу подвержены все объекты. Его величина напрямую зависит от года постройки объекта, конструктивных особенностей, качества строительства. При определении этого вида износа можно воспользоваться существенными нормативными данными, например нормами амортизационных отчислений.

Индивидуальный физический износ — утрата (уменьшение) восстановительной стоимости замещения конкретного объекта вследствие природных явлений, стихийных бедствий, эксплуатационных причин, нарушения СНиП, ошибок в проектах.

Определение индивидуального физического износа как раз и является основной задачей оценщика. На величину этого износа может влиять целый ряд факторов, которые обычно оценивают специалисты по обследованию строительных конструкций. Внешне он выражается в повреждениям и дефектах строительных конструкций.

Повреждениями элементов конструкций и их соединений называются: разного рода отклонения геометрической формы элементов от первоначальной, возникшие в процессе эксплуатации.

Дефектами элементов конструкции и их соединений называются отклонения геометрической формы и качества выполнения элементов от предусмотренных проектом и нормативами, возникшие в конструкциях при изготовлении и монтаже.

Каждый дефект и повреждение в строительных конструкциях могут вызвать нарушение нормальной работы и как следствие этого — уменьшение стоимости оцениваемого объекта.

Дефекты и повреждения условно можно разделить на следующие основные виды:
• внешние (поверхностные) и внутренние (глубинные);
• видимые и невидимые при осмотре;
• легко- и труд неустранимые;
• развивающиеся во времени от воздействия среды и нагрузок.

В практике обследования встречаются как перечисленные выше отдельные виды дефектов и повреждений, так и их комбинации.

Внешние дефекты и повреждения в основном относятся к числу сравнительно легкоустранимых, в то время как внутренние (глубинные) для своего устранения требуют проведения специальных работ, в том числе и проектных, что, в свою очередь, может привести к резкому увеличению физического износа и, соответственно, к уменьшению рыночной стоимости объекта оценки.

В качестве исходных данных для описания состояния конструкций могут использоваться следующие документы: научно-технические отчеты по обследованию объектов, журналы осмотра строительных конструкций зданий и сооружении, акты общего технического осмотра здания или сооружения, заключения и акты технических комиссий о состоянии конструкций. При составлении отчета по оценке рекомендуется приводить ссылки на используемые документы по техническому состоянию конструкций.

Источник: 
Тэлман Л.Н. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Под ред. проф. В.А. Швавдара. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005