Факторы, определяющие стоимость недвижимости

Существуют четыре основные группы факторов, социальные, экономические, экологические и государственное правовое регулирование. Все они в совокупности определяют стоимость любой недвижимости. Каждый из факторов воздействует на имущественные стоимости в сторону увеличения или понижения. Оценщику следует рассматривать факторы не в застывшем виде, а в динамике и ответить на вопросы о продолжительности, темпах и пределах будущих изменений под воздействием тех или иных факторов.

Социальные факторы в основном представлены характеристиками населения. Сюда относятся демографический, состав, уровень бракосочетаний и разводов, среднее число детей, распределение населения по возрастным группам и т.д. Все это свидетельствует о потенциальном спросе на недвижимость и его структуре.

Экономические факторы также существенно влияют на стоимость недвижимого имущества. Необходимо проанализировать сложившиеся на настоящий момент соотношения между спросом и предложением и сделать прогноз будущих изменений, а также покупательной способности населения для удовлетворения своих потребностей и запросов. К экономическим факторам, определяющим спрос, относятся занятость населения, средняя заработная плата, степень экономического развития района, уровень цел, доступность и условие кредита под покупку жилья и т.д. На предложение влияют свободные участки земли и простаивающие помещения, новые мощности на стадии строительства или его планирования, арендные ставки и сложившиеся цены на готовые объекты, себестоимость строительства.

Факторы государственного регулирования на всех уровнях оказывают на имущественные стоимости большое влияние, порой способнее возобладать в отдельных регионах над такими имеющимися экономическими условиями, как соотношение спроса и предложения. К сфере государственного регулирования относятся:

  • ограничение оборота недвижимости и способов землепользования, нормативы строительства;
  • коммунальные услуги, пожарная охрана и охрана порядка, уборка мусора и общественный транспорт;
  • федеральная и местная налоговая полиции;
  • специальные правовые нормы, влияющие на стоимость (нормативное установление арендных ставок, ограничение прав собственности, закон об охране окружающей среды, государственные инвестиции в капитальное строительство и т.д,).

Под экологическими факторами при оценке недвижимости понимается совокупность чисто природных и природно-антропогенных факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на эффективность и полезность объекта недвижимости. Экологические факторы при оценке недвижимости необходимо рассматривать как ее метаинфраструктуру, существенно влияющую на ценность (стоимость) объекта недвижимости. В свою очередь, ценность этой метаинфраструктуры, принимая стоимостную (денежную) форму, определяет вклад совокупности экологических факторов в стоимость объекта недвижимости, который может быть как позитивным, так и негативным.

Экспертиза негативных экологических факторов проводится для конкретизации основных параметров качественного состояния окружающей природно-антропогенной среды оцениваемого объекта недвижимости при определении его рыночной стоимости с учетом оценки негативных экологических факторов.

Захламление (например, мусором) территории (участка земли) объекта недвижимости оказывает лишь механическое негативное воздействие без физико-химических последствий. В качестве единицы измерения уровня механического загрязнения используются показатели плотности захламления — отношение массы или объема мусора {т/га, кг/м2 и т.д..) на единицу площади, либо доля (в процентах) захламленной площади в общей площади, занимаемой объектом недвижимости.

Изменение химических свойств атмосферы, почвы и воды (при наличии в структуре объекта недвижимости обособленного водного объекта) оказывает негативное воздействие как непосредственно на объект недвижимости (снижение урожайности сельскохозяйственных культур, коррозия металлических конструкций зданий и сооружений и т.д.), так и на обитателей рассматриваемого объекта недвижимости (проживающих в жилом доме, работающих в офисе и т.д.). В качестве единицы измерения этого вида загрязнения используются уровни концентрации (мкг/м2, мг/л и т. п.) по отдельным ингредиентам примеси и по видам сред (воздух, вода, почва), либо кратности предельно допустимых концентраций и индексы уровня загрязнения соответствующей среды.

Изменение физических параметров окружающей природно-антропогенной среды объекта недвижимости: тепловое, волновое (световое, шумовое, электромагнитное), радиационное и т. д.

Тепловое загрязнение рассматривается как повышение температуры среды вокруг объекта недвижимости, например в связи с выбросами нагретого воздуха, отходящих газов и воды от источников загрязнения (промышленных или иных предприятий), расположенных недалеко от рассматриваемого объекта недвижимости. В качестве единицы измерения этого вида загрязнения используется прирост температуры в градусах (атмосферы и водного объекта) относительно естественно-климатических условий данного географического ареала.

Изменение естественной освещенности территории объекта недвижимости вследствие затенения ближайшими объектами недвижимости и искусственным источником света. Для измерения этих изменений используется прирост или уменьшение световых потоков в люксах на единицу площади (лк/м2).

Увеличение интенсивности шума сверх природного уровня влияет на проживающих либо работающих на рассматриваемом объекте недвижимости (у человека такое увеличение интенсивности шума ведет к повышению утомляемости, снижению умственной активности, к постепенной потере слуха). В качестве единицы измерения используется уровень шума в децибелах (дБ).

Изменение электромагнитных свойств среды, в пространстве которой находится объект недвижимости (линии электропередачи, радио- и теле виз ионные промышленные установки и тх). При проведении экологической экспертизы этого вида загрязнения возможен лишь качественный анализ его характеристик, т.е. констатация его наличия и приведение перечня основных источников, их мощности в зоне поражения рассматриваемого объекта недвижимости.

Естественный уровень содержания радиационных веществ и среде, в пространстве которой находится рассматриваемый объект недвижимости, может быть повышенным. В качестве единицы измерения этого вида загрязнения используются часовые и усредненные за год уровни радиации (измеренные в микрорентгенах и т.д.). Источники радиации могут быть как внешними, так и внутренними относительно рассматриваемого объекта недвижимости.

При экологической экспертизе объектов недвижимости наряду с инвентаризацией и анализом рассмотренных выше негативных последствий загрязнения окружающей природно-антропогенной среды объекта недвижимости определяются и характеристики благоприятных (позитивных) экологических факторов, которые рассматриваются как позитивный экологический и психосоциальный эффект, влияющий на рыночную стоимость объекта недвижимости. Например, если предположить, что объект недвижимости находится в экологически чистой природно-антропогенной среде, то экологический психосоциальный эффект может выражаться в виде:

  • природного ландшафта и возможности его созерцания из окон рассматриваемого объекта недвижимости;
  • высокой и эффективной доступности для обитателей недвижимости экологически чистых природных объектов (парка, водоема, заповедника, заказника и т. п,);
  • многообразных зеленых насаждений и их высокой экологической результативности на территории размещения объекта недвижимости.

Многообразие экологических полезностей такого вида далеко не исчерпывается представленным перечнем. Система измерения этих благоприятных экологических факторов, влияющих на рыночную стоимость объекта недвижимости, с учетом субъективной основы их ценности достаточно сложна. При проведении экологической экспертизы этих факторов следует ограничиваться достаточно полным качественным анализом. Последний необходим для реализации метода сравнимых продаж, с помощью которого можно выявить адекватную стоимость этих экологически элитарных благ.

Темы: Недвижимость
Источник: Тэлман Л.Н. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Под ред. проф. В.А. Швавдара. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005
Материалы по теме
Особенности и закономерности рынка недвижимости
Шевчук Д. А., Экономика недвижимости. Конспект лекций
Стоимостные аспекты объектов недвижимости
Шевчук Д. А., Экономика недвижимости. Конспект лекций
Управление недвижимостью
...
Субъектная структура рынка недвижимости
Шевчук Д. А., Экономика недвижимости. Конспект лекций
Виды недвижимости
Шевчук Д. А., Экономика недвижимости. Конспект лекций
Технология оценки объектов недвижимости
Шевчук Д. А., Экономика недвижимости. Конспект лекций
Влияние на рынок недвижимости социально-экономических факторов
Шевчук Д. А., Экономика недвижимости. Конспект лекций
Формы продаж на рынке жилой недвижимости
Шевчук Д. А., Экономика недвижимости. Конспект лекций
Оставить комментарий