В основе науки об оценке лежит ряд принципов, руководящих процессом выполнения любого задания по оценке и составлением любого отчета. Эти принципы представляют собой трактовку общеэкономических законов с позиции участников рынка недвижимости и общеэкономических и призваны обобщить принципы, влияющие на стоимость. Приведенные ниже принципы считаются важнейшими и при правильном применении приводят к достоверным заключениям о стоимости.
Принцип полезности
1. Наилучшее использование — это общеполагающие концепции в оценке недвижимости, оно представляет собой оптимальное сочетание характеристик оцениваемого имущества и сложившихся на текущий момент рыночных условий.
2. Принцип наилучшего использования основывается на следующей предпосылке: верхняя граница цены, которую готов заплатить покупатель, определяется его мнением относительно наиболее выгодного использования приобретаемого имущества. Таким образом, как незастроенные, так и застроенные земельные участки имеют тенденцию эксплуатироваться в соответствии со своим наилучшим использованием. Однако указанное в отчете наилучшее использование может не совпадать с текущим использованием оцениваемого имущества,
3. При определении наилучшего использования принимают во внимание:
- рыночные условия (прежде всего, преобладающие способы землепользования в окрестностях оцениваемого имущества);
- существующие нормы зонирования;
- ожидаемые изменения на рынке недвижимости;
- текущий способ использования имущества.
4. Наилучшее использование — это вероятное и юридически разрешенное использование участка земли (свободного или с улучшениями), которое физически возможно, экономически обоснованно и приводит к его наивысшей стоимости.
5. В отчете об оценке наилучшими признаются как одно конкретное использование, так и последовательная смена различных его способов.
6. Диапазон способов использования: земельного участка может быть ограничен имеющимися на нем улучшениями: во-первых, для участка свободного и готового для застройки в соответствии с наилучшим использованием; во-вторых, для участка с уже имеющимися улучшениями.
7. Если текущее использование не является наилучшим, оно может продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при наилучшем использовании не превысит стоимости недвижимого имущества (земли и улучшений) при текущем использовании за вычетом затрат по сносу имеющихся улучшений. Например, складские помещения, расположенные в промышленной зоне, скорее всего будут отвечать наилучшему использованию участка земли, на котором он» находятся. Однако, если подобные объекты расположены в деловом квартале центральной части города, вполне возможно, в соответствии с принципом наилучшего использования, имеющиеся улучшения будут снесены, а участок отдан под строительство офисного здания или торгового центра.
8. Наилучшее использование с течением времени может меняться. Рассмотрим, например, земельный участок с находящимся га нем жилым домом. Автострада, строительство которой недавно закончилось, пролегла в непосредственной близости от участка, В изменившихся условиях наилучшим пользованием его может стать строительство мотеля, заправочной станции, автосервиса или ресторана быстрого обслуживания.
Принцип замещения
- Все объекты недвижимости, несмотря на их разнообразие, сопоставимы с точки зрения своей способности удовлетворять определенные потребности владельца или приносить ему доход.
- Осведомленный покупатель на открытом рынке не заплатит за недвижимое имущество цену, превышающую затраты по приобретению имущества, в равной степени привлекательного для покупателя.
- В соответствии с принципом замещения предполагается, что покупатель рассмотрит имеющиеся у него альтернативные варианты поведения и будет вести себя рационально, располагая достаточным временем для принятия решений.
- Среди альтернативных вариантов поведения покупателя могут быть покупка имущества со схожими свойствами, воспроизводство аналогичных улучшений на другом участке земли или вложение средств, обеспечивающее сопоставимый по своим характеристикам доход,
- Таким образом, принцип замещения позволяет установить верхний предел стоимости оцениваемого имущества. Данный принцип лежит в основе применения метода сравнимых продаж.
Изменение условий
- Изменение рыночных условий — это неизбежный и постоянный процесс, как бы постепенно и скрыто он ни происходил. Чем активнее рынок, тем быстрее протекают изменения. К самым резким сдвигам на рынке недвижимости приводят изменения законодательства, строительство новых объектов, закрытие промышленных предприятии, а также форс-мажорные ситуации в виде военных действий или природных бедствий.
- Социальные, экономические, политические, природные и другие факторы постоянно оказывают положительное или отрицательное влияние на стоимость недвижимости.
- Перед оценщиком стоит задача — выявить текущие и ожидаемые изменения на рынке. Поскольку изменения происходят постоянно, любая оценка действительна только на определенную дату.
- При использовании цен прошлых сделок в методе сравнимых продаж в них необходимо вносить временные поправки.