Оценочная деятельность в условиях рыночной экономики является важнейшим элементом инфраструктуры имущественных отношений. Развитие оценочной деятельности — составная часть процесса реформирования экономики, формирования правового государства. В современных условиях существенную роль в развитии оценочной деятельности играет государственное регулирование. Оценочная деятельность регламентируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98.
К объектам оценки относятся:
- отдельные материальные объекты (вещи);
- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
- права требования, обязательства (долги);
- работы, услуги, информация;
- иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Назначение оценки — определение рыночной или иной стоимости объекта оценки с целью эффективного управления и распоряжения им.
Основания для проведения оценки объекта оценки — договор между оценщиком и заказчиком, определение суда, третейского суда, решение уполномоченного органа.
Система государственного регулирования оценочной деятельности включает:
- лицензирование оценщиков и контроль за соблюдением ими лицензионных требований и условий;
- установление требований к профессиональной подготовке специалистов в области оценки стоимости;
- формирование методологической базы оценочной деятельности.
В соответствии с названным законом, проведение оценки является обязательным в следующих случаях.
1. Определение стоимости объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.
В случае приватизации государственного или муниципального имущества начальная цена приватизируемого имущества устанавливается на основании отчета об оценке имущества, составленного в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Постановлением Правительства РФ от 31.05.02 № 369 утверждены Правила определения нормативной цены подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества. Под нормативной ценой понимается минимальная цена, по которой возможно отчуждение этого имущества, определенная в соответствии с указанными Правилами.
Для выполнения работ по предпродажной подготовке объектов приватизации и в целях повышения эффективности приватизации федерального имущества и формирования начальной цены объектов приватизации в соответствии со ст. 72 Бюджетного кодекса РФ могут быть проведены конкурсы по отбору организаций, занимающихся инвестиционной и оценочной деятельностью.
При приватизации имущественного комплекса УП на основе акта инвентаризации этого предприятия составляется передаточный акт, содержащий расчет балансовой стоимости подлежащих приватизации активов предприятия, а в случае создания открытого акционерного общества путем преобразования УП — сведения о размере уставного капитала, количестве и номинальной стоимости акций.
Расчет балансовой стоимости подлежащих приватизации активов УП производится на основе данных промежуточного бухгалтерского баланса, подготавливаемого с учетом результатов проведения инвентаризации имущества указанного предприятия, на дату составления акта инвентаризации. Балансовая стоимость подлежащих приватизации активов предприятия определяется как сумма стоимости его чистых активов, исчисленных по данным промежуточного бухгалтерского баланса, и стоимости земельных участков, за вычетом балансовой стоимости объектов, не подлежащих приватизации в составе имущественного комплекса УП.
В соответствии со ст. 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Согласно распоряжению Минимущества от 13.05.02 № 1185-р «Об определении величины годовой арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом, расположенным в городе Москве» арендная плата за пользование указанным имуществом устанавливается в соответствии с рыночной величиной годовой арендной платы, указанной оценщиком при определении рыночной стоимости объекта, передаваемого в аренду.
2. Использование объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога.
Залогодателем вещи может быть ее собственник (в нашем случае — государство или муниципальное образование) либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения, но только в случае согласия собственника имущества. Залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.
В договоре о залоге указываются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.
3. Продажа или иное отчуждение объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям.
В субъектах РФ созданы Комиссии по выработке решений о целесообразности и способе отчуждения отдельных объектов недвижимого имущества и имущественных комплексов, находящихся в федеральной собственности, которые:
- рассматривают предложения о возможности отчуждения излишнего, неиспользуемого либо используемого не по назначению федерального имущества, закрепленного за казенными предприятиями или учреждениями;
- принимают решение о рекомендуемом способе и порядке отчуждения имущества;
- готовят предложения о распределении доходов от предполагаемой сделки;
- рассматривают возможность подготовки поручения о принятии решения по поступившему обращению;
- дают рекомендации о дальнейшем использовании федерального имущества, если придет к заключению о нецелесообразности его отчуждения.
4. Переуступка долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям. Передача объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки.
5. Национализация имущества — обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, производящейся на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков, а также выкуп или иное законное изъятие имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд.
Гражданское законодательство предусматривает следующие случаи принудительного изъятия имущества у собственника:
- обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ);
- отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (ст. 238);
- отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится (ст. 239);
- выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (ст. 240 и 241);
- реквизиция (ст. 242);
- конфискация (ст. 243);
- отчуждение имущества в случаях, предусмотренных п. 4 ст. 252, п. 2 ст. 272, ст. 282, 285, 293.
РФФИ наделен функциями специализированной организации по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных актов или актов других органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, а также по распоряжению и реализации конфискованного, движимого бесхозяйного, изъятого и иного имущества, обращенного в собственность государства. Привлечение независимых оценщиков также осуществляется РФФИ.