Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:
- оценка рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок;
- расчет восстановительной стоимости, расположенных на земельном участке улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства);
- установление величины накопленного износа;
- расчет восстановительной стоимости улучшений с учетом износа;
- корректировка восстановительной стоимости с учетом износа на дополнительно произведенные затраты, существенно увеличивающие первоначальную стоимость улучшений (реконструкция, модернизация, косметический ремонт и т. д.);
- определение предпринимательского дохода;
- суммирование рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок с восстановительной стоимостью улучшений с учетом износа и предпринимательского дохода.
При затратном подходе оценка рыночной стоимости земельного участка осуществляется только в случае наличия на него правоустанавливающих документов, т. е. при условии юридически оформленного имущественного права на земельный участок (прав собственности аренды, сервитута и иных вещных и обязательных прав).
В настоящем расчете оценка земельного участка не производится в связи с отсутствием на него правоустанавливающих документов.
Следует отметить, что, не всегда можно правильно оценить возможности земельного участка для оцениваемого объекта, так как не всегда он может являться наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования данного земельного участка.
Расчет восстановительной стоимости вышеназванного объекта выполняется на основе оценки стоимости строительства аналогичного объекта (стоимости замещения) с учетом износа.
Стоимость строительства может определяться по укрупненным показателям восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений с применением коэффициентов пересчета строительно-монтажных работ в соответствии с нормативной документацией и Межрегиональным информационно-аналитическим бюллетенем «Индексы цен в строительстве».
Восстановительную стоимость здания можно рассчитать через определение стоимости основных строительных материалов для возведения данного объекта в современных условиях.
Заработная плата рабочих берется 45 % от стоимости строительных материалов, а затраты на эксплуатацию машин и механизмов – 25 % от той же базы. Накладные расходы взяты в размере 10 % от суммы прямых затрат. Отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электросети и телефонизация считаются по базе стоимости общестроительных работ – 2,5; 2,5; 3; 3; 2; 1 % соответственно. Процент прочих работ и затрат составляет 30 % и считается от стоимости объекта.
Статьи затрат в табл. 5.2., которая иллюстрирует окончательный расчет восстановительной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, рассчитываются укрупненно, для того, чтобы не углубляться непосредственно в технику расчета (она познается при постоянной практике).
Следующим важным этапом при оценке данного объекта является оценка износа здания.
Степень физического износа объекта недвижимости, определяется путем обследования фактического технического состояния здания в целом или технического состояния отдельных конструктивных элементов.
Существуют следующие формулы, по которым можно определить процент физического износа здания в целом и процент износа конструктивных элементов здания.
Процент износа здания в целом определяется как средняя арифметическая взвешенная, выведенная из процента износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по удельным весам в общей стоимости восстановления, где КИц – процент износа здания в целом, средняя арифметическая взвешанная, в %; Арем – удельный вес стоимости конструктивного элемента в общей стоимости восстановления здания, в %; Икэ – износ конструктивного элемента, установленный на основе обследования его фактического технического состояния, в %, где Тф – фактический срок службы конструктивного элемента, годы; Тн – нормативный срок службы конструктивного элемента, годы.
Восстановительная стоимость здания (Авосст.) определяется следующим способом:
Авосст. = А2000 х (1 – КИц ) = 71070,15 х (1–0,264) = 52307,63 тыс. руб. (5.15)
Корректировка восстановительной стоимости (Авосст.) с учетом износа на дополнительно произведенные затраты на косметический ремонт оцениваемого объекта и на величину предпринимательского дохода.
В результате анализа рынка отделочных работ было установлено, что цена проведения косметического ремонта составит 1200 руб. за 1 м2. В соответствии с этим затраты на косметический ремонт в текущих ценах составляют:
Арем. = Цр х S = 1200 руб. х 5421,00 м2= 6505, 20 тыс. руб., (5.16)
где Арем. – стоимость косметического ремонта;
Цр – цена ремонта в расчете на 1 м2;
S – площадь помещений, подлежащих ремонту.
Общую восстановительную стоимость улучшений необходимо увеличить на сумму предпринимательского дохода, который является вознаграждением за инвестирование капитала в строительство и принятие, связанного с этим коммерческого риска. Средняя рыночная величина прибыли фирм-застройщиков составляет 20 % от восстановительной стоимости улучшений.
Итоговый расчет стоимости оцениваемого объекта с использованием затратного метода производится по формуле:
Азат. = (Авосст. + Арем.) х kпр.д. х kндс = (52307,63 + 6505,20) х 1,2 х 1,2 = 84690,48 тыс. руб., (5.17)
где Азат. – стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная затратным методом;
Авосст. – восстановительная стоимость оцениваемого объекта с учетом физического износа в ценах на 01.01.2006 г.
kпр.д. – коэффициент учета предпринимательского дохода;
kндс – коэффициент учета налога на добавленную стоимость.
Сфера применения затратного подхода – это новое строительство; реконструкция, оценка недвижимости для страхования, налогообложения, оценка недвижимости на «пассивных» рынках.